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合肥2020降价最狠10大小区曝光!最高跌了4500元/㎡,滨湖降40万卖!

2020-05-05 11:33:25    来源:第一楼市公众号 100206

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摘要:合肥2020降价最狠10大小区曝光!最高跌了4500元/㎡~

当前合肥的二手房市场,平静的如一潭池水,偶尔冒出“蓝蝶苑4.45万/㎡成交”、“滨湖文华阁3.3万/㎡”等消息,才能激起一片涟漪。

面对冷静的市场,近日也有不少置业群体问到当下是否是购买的好时机?如何避免买到比较坑的小区?

今日,便来探讨一下合肥二手房市场。

PART 壹——合肥2020降价最狠的10大小区曝光

谈及避坑,首先肯定不能买到降价厉害的小区。

根据本站统计链家网、安居客等二手房平台数据发现,2020年以来降价最狠的10大小区分别有:

▲数据来源:安居客

通过数据呈现,我们可以总结出几点:

01、蜀山的皖岳新村降价幅度最高,1月初安居客数据为2.5万/㎡,而5月份的最新数据则降到了2万/㎡;

02、降价最狠的这10大小区基本可以分为2种类型:瑶海、蜀山、庐阳、包河等老城区的老旧二手房;单价很高的别墅小区,价格波动也较大;

03、滨湖的佳源巴黎都市三期为40年公寓,价格也一直持续在降,也从侧面印证了合肥40年公寓产品大多上涨空间都不高。

PART 贰——合肥降价小区有什么特征?

细化到各个板块、各个区域来看,可以发现降价小区基本存在这些特征。

1老城区、非学区房、老破小

位于蜀山、包河、庐阳、瑶海等老城区,且没有好学区加持的老破小,基本房价很难上涨。

01、庐阳的老城核心,沿中环路沿线分布的楼盘,由于没有学区等硬核资源的加持,再加上发展前景不大,大多数小区都是2万/㎡以下,最低只卖1.2万/㎡。

比如友谊苑小区,现在仅仅卖1.1万/㎡;万豪广场,1.19万/㎡;深圳花园1.31万/㎡;亳州城1.21万/㎡;可苑新村1.37万/㎡...

▲数据来源:安居客

02、瑶海火车站一带以及长江路以北靠近新站七里塘一带,二手房基本都在跌。

整个瑶海的长江路以北楼盘,二手房基本只卖1.2万/㎡左右,可谓是全市价格最低的一个区域。

比如,中环云公馆1.15万/㎡、兴海苑1.16万/㎡、香江国际花园1.07万/㎡、铜陵北路小区1.01万/㎡、莱茵河畔花园1.15万/㎡……

▲数据来源:安居客

▲数据来源:链家

这些小区大多数没有好学区,周边环境也很一般,价格自然难涨。

03、包河老城区附近,正在拆迁,老旧小区较多,二手房大多价格不高。譬如包河花园,成交价大多在1万出头。

▲数据来源:链家

2、滨湖等热门区域的老旧小区

另外一种,就是位于滨湖等大热门区域的老旧小区。

根据安居客数据统计发现,2020年4个月以来,降价小区主要集中在启动区。

▲数据来源:链家

与其他高价值区域不同的是,滨湖启动区无顶级学区,加上房龄偏老,二手房大多难涨。

并且,此前滨湖世纪城振徽苑推出一套二手房源,低于市场价40万卖。

来源:朋友圈

此外,从链家最新数据来看,有不少降价、低价成交的情况。

3、新站、北城等小区二手房

以新站、北城为代表的新区二手房,基本房价难涨,且比较难卖。

主要原因在于:

01、发展处于起步期,配套不够成熟,难以支撑房价上涨,二手房均价均要低于在售新房。

如新站,新房在售均价1.4万左右,而二手房则在1.2万上下;

▲数据来源:链家

如长丰,新房大多均价1.2-1.3万,但二手房仅在1万/㎡左右。

▲数据来源:链家

02、区域内新房库存量大,对二手房市场也会有不小冲击。

4、户型设计奇葩、物业不作为小区

还有最后一种,与小区本身相关,户型设计不好、物业不作为导致管理混乱、环境脏乱差等小区,对于房价也有很大的影响。

比如博澳丽苑,地处黄金地段,但由于此前物业严重不作为,导致房价一直停留在1.3万+。

▲数据来源:安居客

如今换了金地物业后,对小区的改善效果明显好很多。

再比如蜀山的华府骏苑,户型设计相对不合理,很多120㎡以上的大户型只能做两房。再加上物业管理一般、开发商资金链断裂等原因,尽管处于黄潜望核心地段,又是50中学区房,房价已经三年不涨。

▲数据来源:安居客

PART 叁

捡漏还是踩坑?置业二手房4点建议来了

降价,对于买房人来说,是个减少成本购房的不错选择。

但在这些降价小区中,有捡漏机会,但也有坑。暗流涌动,如何规避踩坑?

1、优先考虑区域

抛开通勤时间,购买二手房,首要考虑的是区域,也就是地段。

区域选择方面,记住这几点:

西南区域优先于东北区域;

市区大于三县;

首选政务、滨湖,其次蜀山、庐阳、经开、包河等

具体来看,抛开置地、凯旋门等热盘之外,政务可以选择imore公寓(性价比高)、浅水湾(奥体小学学区房)、颐园世家(小户型挂学区);

滨湖可选云谷(小区品质较为不错,价格相对不贵)、琥珀瑞安家园(价格相比便宜,性价比较高);

蜀山区可选万科金域华府、金色名郡等,小区环境不错,周边配套相对也是比较完善。

2、优先选择真学区房

二手房最抗跌的特例,恐怕只有学区房了。

合肥大多数小区都有学区,但顶级的真学区房并不多,购买之前多查教育实力、升学率。

具体来看,政务基本都是优质学区房,今年五十中新校表现不俗,习友路一带信达水岸茗都、宋都西湖等都可以选择。

分档次来看,主要考虑五十中+奥体小学、五十中+西园新村小学。

蜀山,主要考虑五十中+安居苑小学组合学区,其中,万科金域华府、通和易居同辉是不错的选择,二手房涨势很快。

滨湖,46中+师范附小双本部组合书香门第、滨湖家园等小区,价格已经达到2.5万+。

庐阳,优质学校很多,可分为三个梯队:

第一梯队:45中本部+南小,45中本部+六安路小学,房价普遍3万/㎡;

第二梯队:42中本部+南小,42中本部+六安路小学,房价普遍2.5万/㎡;

第三梯队:45中本部+安庆路三小,42中本部+红星路小学;

按照这个标准来买,基本不会错。

经开,主要考虑168学区房,值得注意的是南校区,刚投入使用,对于房价的增值还不明显,是捡漏不错的机会,新房可以选邦泰科技城,二手房可以选中环湖滨公馆绿地滨湖印象等。

高新,六中高新校区虽说教育实力尚不可知,但对于房价的增幅很是明显,未来仍有一定升值潜力。

瑶海,主要考虑三十八中本部+和平路小学组合。

3、有维权历史的小区慎选

二手房区别于新房,最大的好处在于:看得见、摸得着,好与坏一眼便知。

在追求品质的时代,有恶劣维权历史的小区慎选,一来自己住的不舒服,二来置换困难,无人问津,三来房价大多难涨。

4、自己的判断力很重要

购买二手房,大多会经历咨询中介➝带看小区➝交钱➝办理手续➝拿房,在这一套流程中,基本都是中介帮忙操办。

但作为买房人,心里要有自己的判断。

比如,带看时,中介带你去看了底楼房源,说楼间距大不影响采光,你要自己大致观察下是否真的如此。

所以,带看二手房时,任何细节都很重要。

进门时,观察其他人进出是否要刷卡,关系到小区安保是否严格;

进入小区,观察是否人车分流,小区绿化如何,卫生状况如何;

进入楼栋,观察墙面、电梯使用情况;

进入房内,观察户型设计、朝南方面、采光等等。

PART 肆——结语

当下能够选择的,要么是主城,因为主城的价值更加扎实,有着最优质的学区、最完善的配套、充足的人口红利,接盘者众多,虽然现在涨幅慢一点,但是更加稳妥;

要么是有规划的新区,尤其是5年内能够落地的新区,相比主城顶级学区房之外的小区,涨幅可能会更高。

责任编辑:第一楼市公众号

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